O RET-Incorporação permite aos optantes pelo regime realizar o pagamento mensal unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, sobre as receitas auferidas com a venda de unidades imobiliárias objeto de incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessas operações. Sua adesão é de caráter opcional, porém irretratável, enquanto houver direitos de crédito e/ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. Em sua concepção, foram criadas duas modalidades de tributação, mas a que vigora hoje é apenas o RET-Incorporação padrão, com alíquota de 4% sobre as receitas auferidas por incorporadoras imobiliárias.
Até o advento da Lei nº 13.970/2019, publicada no Diário Oficial da União em 27.12.2019, que, entre outras alterações, introduziu o art. 11-A na Lei nº 10.931/2004, a RFB adotava o entendimento de que, com base no que dispunha a legislação originária, as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação não se sujeitavam ao RET. Este o posicionamento que foi veiculado por meio da Solução de Consulta Cosit nº 244/2014.
Esse entendimento foi afastado com a introdução do art. 11-A à Lei nº 10.931/2004, que veio postergar o prazo para permanência do incorporador no RET-Incorporação, estendendo-o até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e que, portanto, oportunizou a fruição do benefício tributário para além da conclusão da obra, sendo assim, as unidades imobiliárias vendidas após a conclusão da obra, em incorporação que fez a opção pelo regime especial, também deverão ser tributadas pelo RET.
Nesse contexto surge o questionamento quanto à possibilidade de aplicação retroativa do art. 11-A da Lei nº 10.931/2004, de forma a que as receitas por ela auferidas com a venda de unidades após a conclusão da edificação, ocorridas até 27.12.2019, sejam tributadas pelo RET.
O Código Tributário Nacional (CTN) prevê, expressamente, as hipóteses em que a lei poderá ter seus efeitos retroprojetados à data de sua publicação, em seu art. 106.
Na Solução de Consulta COSIT nº 28/2022, a Receita Federal expôs os motivos do porquê essa alteração, feita pela Lei nº 13.970/2019, no art. 11-A da Lei nº 10.931/2004, não possuía efeitos retroativos, passando a produzir efeitos somente a partir da data de sua publicação.
Logo, O art. 11-A da Lei nº 10.931/2004, por não ter natureza interpretativa, ao estabelecer nova regra acerca do prazo de fruição do RET-Incorporação, só poderá ser aplicado pelos optantes do regime em relação às receitas das unidades que compõem o memorial de incorporação e quando auferidas após 27 de dezembro de 2019, ficando vedada sua aplicação retroativa sobre as receitas auferidas antes de 27 de dezembro de 2019, quando referentes a vendas de unidades prontas de empreendimentos que já tenham tido a Certidão de Baixa e Habite-se expedidos pela respectiva municipalidade.
Sendo assim, as vendas de unidades imobiliárias, de incorporação que fez a opção pelo regime especial, que ocorreram após a conclusão da obra, só poderão ser tributadas pelo RET, caso as vendas tenham ocorrido após o dia 27.12.2019.
Texto elaborado por: Keoma Pereira da Silva.
Fonte: Editorial ITC Consultoria.